Poměrně často se klienti obrací na kancelář JUDr. Pavla Bracha, advokáta, s dotazem, jak je to v situaci, kdy kupují, či dokonce koupili nemovitou věc (většinou je to třeba chalupa, chata), k níž ovšem nemají přístup po veřejné cestě. Obecně podle § 1032, odst. 1 občanského zákoníku platí, že soud nepovolí nezbytnou cestu, pokud převýší škoda na nemovité věci souseda zřejmě výhodu nezbytné cesty, pokud si stav dotyčný, který nezbytnou cestu žádá, způsobil nedostatkem přístupu z hrubé nedbalosti či úmyslně, anebo, pokud takový žádá nezbytnou cestu jen za účelem pohodlnějšího spojení. K tomuto posledně uvedenému se vyjadřovala i judikatura (založená zejména na rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 20. 10. 2016, sp. zn. 22 Cdo 1499/2015).
Tato judikatura měla za hrubou nedbalost (bránící ve zřízení nezbytné cesty soudním rozhodnutím) i stav, kdy si nabyvatel nemovitosti před jejím prodejem nepokusil vyjednat si přístup k nemovitosti s vlastníkem sousedního pozemku. Ústavní soud došel k závěru, že tento přístup soudů znamená, že soudy rozhodují bez ohledu na konkrétní okolnosti věci a bez zvážení váhy práv stojících v kolizi. To má zcela zásadní dopad na reálnou ekonomickou „hodnotu“ vlastnického práva, a navíc to představuje citelný zásah do ústavně garantovaného práva vlastnit majetek. Ústavní soud v této souvislosti uzavřel, že nabytí nemovité věci bez spojení s veřejnou cestou nelze v České republice s ohledem na historický vývoj právní úpravy pozemkového vlastnictví považovat za projev hrubé nedbalosti. V tuzemských podmínkách jsou totiž v důsledku tohoto vývoje stavby stojící na cizím pozemku (nezřídka s nedostatečným přístupem) velmi častým jevem. Za situace, kdy stát po desítky let toleroval vznik takových majetkových poměrů, se jeví nespravedlivé, jestliže nyní neproporcionálně odpírá vlastníkům nemovitostí s nedostatečným přístupem ochranu vlastnického práva prostřednictvím zřízení věcného břemene nezbytné cesty. V daném směru Ústavní soud uzavírá na tom, že spravedlivé rovnováhy mezi ústavně garantovanými právy stěžovatelů a vedlejší účastnice bylo přitom možno dosáhnout stanovením odpovídající výše náhrady za zřízení takového břemene. To platí zejména k situaci, kdy vlastníci pozemků o užívání pozemku za účelem přístupu k nemovitosti jednali, nemohli však nalézt shodu na výši náhrady. Podle názoru Ústavního soudu by při určení výše náhrady obecnými soudy mohly být v plném rozsahu a spravedlivě zohledněny veškeré relevantní okolnosti, jako jsou například okolnosti nabytí nemovitosti, způsob nabytí spoluvlastnických podílů či zejména ekonomické souvislosti věci, tj. právě skutečnost, že majetkoprávní vztahy k nemovitostem a okolním pozemkům mohly mít vliv na tržní cenu nemovitosti.
K tomu nález Ústavního soudu ČR ze dne 12. 1. 2022, spis. značka: II. ÚS 1587/20.
Zdroj: Tisková zpráva ÚS ze dne 25. 1. 2021, č. 7/2022.